停車場投資知識
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您可曾想過，停車位有沒有土地持分的差別嗎？車位不配土地持分新制，原是立意良善的政策，為何上路後竟成為亂源？
行政院消保處於去年十二月宣布，為了配合《民法》第七九九條第四項修正，已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，全案經內政部公告後即刻施行，往後預售屋停車位將計入「共用部分」，且不分配土地持分。
限專有部份 能分配土地
要理解停車位不能分配土地一事，就要先暸解登記制度。台灣登記制度中，建築物登記可分為主建物、附屬建物，以及共用部分；主建物就是室內面積如客廳、廚房，附屬建物如陽台、雨遮，而共用部分俗稱「公設」，區分為「大公」、「小公」。
主建物和附屬建物都屬於「專有部分」，指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」，則是社區住戶共用的空間。
消保處解釋，依《民法》第七百九十九條第四項規定，建築物「專有部分」才能分配土地持分，並按其面積去計算土地持分比例。但預售屋買賣契約中的停車位，是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共用部分」，是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。
消保處修法後，內政部旋即公告於今年元月起實施。雖然消保處修法師出有名，但卻出現解釋不清與倉促上路等兩大爭議。
車位有三種 僅一種有變
首先，消保處指預售屋停車位都不能分配土地，這樣的說法易引起誤會。
目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位（以下簡稱法車）、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，所以可以單獨買賣。
中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明說：「嚴格來講，此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響，依然可以分配土地持分。」
停車位新制 爆五大疑慮
于俊明指出，消保處修法立意良善，但硬性規定所有法車通通計入共用部分，反而會產生以下五大疑慮。
第一、共用持分已分算在每一戶房價內，若有建商針對特定車位再賣一次專用權，會形成「一物兩賣」的爭議。
第二、車位計入共用部分的專用權，需由所有所權會議決議載明於規約，但實務上社區住戶難有共識，易惹糾紛，使用上缺乏安定性。舉例來說，一個社區車位五十個都是法車並計入共用部分，而五十個車位座落於Ｂ１到Ｂ３，如果住戶用挑選或指派方式，分到較下層、較差的車位的住戶肯定會不滿，住戶間容易吵架。如果用抽籤的方式雖然公平，每隔一段時間重抽籤又得大風吹，車位換來換去不固定徒增麻煩。
第三、並非每個消費者買房子都會買車位，如果不買車位而車位計入大公，這種情況下公設比就有灌水之嫌。因此，法車計入小公是比較公允的作法，但不見得每個業者都會按部就班。
第四、就算把法車計入小公，業者在預售階段不能預知哪一個客戶要買法車、買幾個法車，連消費者自己可能也搞不懂，所以業者必需採取「預先規劃、個別洽談」的方式來確認買方的需求。之後，業者還得在建物所有權第一次登記時，安排於共有部分附表，以免日後衍生爭議。
第五、即使業者在第一次登記時把共有部份附表都安排妥當，但在移轉登記前，可能會有部份買方解約退戶，以及成屋後另有買方欲加購車位等問題。更有甚者，法車若沒賣完，建商將有庫存待售與移轉等問題，在作業上會增添許多困擾。
早買有土地 晚買稅較輕
法車通通計入共用部分影響廣泛，除了上述五大問題之外，倉促公告上路、缺乏合宜的時間劃分更造成全台大亂。
由於內政部公告，自今年元月一日起即刻實施，要求所有預售屋建案契約須符合新版的預售屋買賣契約範本。不過，這種作法卻被批評忽略現實面的考量。
批評者指出，法車修法元月強硬上路，那麼「賣到一半的預售案怎麼辦？」如果同一個預售屋建案去年的買方適用舊制、法車配有土地持分，而今年的買方適用新制、法車沒有土地持分，出現「一樓兩制」的荒唐狀況。
于俊明直言，早買的人適用舊制，買多個車位的地價稅稍高，而晚買的人因車位無土地持分，車位部份不用負擔地價稅。雖然稅金差異不會太大，但仍造成稅負上的不公平。
中央竟甩鍋 恐治絲益棼
現在買方算盤打得精，不管是土地持分的有無，或是稅負的輕重，都可能與業者斤斤計較。倘若業者遵照中央法令，前後腳賣出的車位土地持分不同該如何處理？
針對這個問題，內政部內政司不動產交易科回答：「業者自行調整、各自表述！」不動產交易科官員表示，過去法車所配的土地持分很小，通常只有萬分之幾，有沒有配土地影響不大，修法是為了符合《民法》規範，公告實施後預售屋建案必須改用新的契約範本。
至於預售屋法車有無分配土地持分、形成「一樓兩制」可能造成購屋糾紛一事，不動產交易科官員竟稱：「就過渡時期嘛，不然能怎樣？」
消基會房屋委員會召集人張欣民認為，消保處修法在法理上站得住腳，但新制上路實施沒有切出一個明確、合適的時間點，這部份就比較不適當。
消息人士透露，其實在修法過程中和定案之後，都有人建議中央應以申請建照送件日期或建照取得日期，作為新制實施的時間分水嶺。唯中央部會置若罔聞，堅持在元月起即刻實施。
雙北尋解套 降低衝擊面
不過，地方政府為了減少消費爭議，比較傾向把建照取得日期作為新、舊制的分野。
新北市地政局地籍科長黃雅萍指出，經過局內研議後，新制適用對象為今年三月十一日起取得建照的預售屋案，此前取得建照、或者銷售中的建案仍可適用舊制。
據悉，目前台北市與新北市都決定以建照取得日期作為實施新制的基準，以期降低衝擊與消費糾紛。預料雙北市實施後，其他各地方縣市大多會跟進，但每個縣市訂定的建照取得日期不一，業者和消費者都要特別留意。
海悅國際總經理王俊傑說：「基本上我們都照法令來，政府怎麼規定，我們就怎麼做。台北市確定是公布以建照取得日為準，對銷售中的建案尚未構成影響。不過，我們都已超前布署，作好準備工作；若跟消費者講清楚的話，應該不會有太大的問題。」
信義代銷協理楊國昌則表示，目前還沒有接到消費者詢問相關問題，畢竟法車有沒有土地持分是比較專業性的議題，多數買方不會特別在意。但如果有買方詢問的話，就會告知與解釋法令的變革。
另外，法車不能分配土地持分後，是否會提高貸款的難度？銀行業者多表示，法車大多跟隨房屋買賣移轉，因此鑑價時仍會以總體價值的角度去估，目前並不會修正估價，也不至於影響到貸款。
想正本清源 應徹底革新
整體而言，法車不配土地持分政策有利有弊；不管如何，畢竟新制實施既成事實，業者與消費者都只能接受。
雖然消保處聲稱，法車不配土地持分後，所有權人就不能當釘子戶，有利推動都更。但于俊明認為，「釘子戶之所以成為釘子戶，是因為有心而為之，法車有沒有土地持分並非箇中關鍵！」
于俊明更主張，法車在市場上屬於具有經濟價值的交易客體，但卻被強制作為公設登記；而增設停車位卻可以登記為專有、具備權狀，可以獨立買賣與設定抵押。從車位獨立使用的角度來看，上述狀況並不適合。而解決問題的根本之道，應該將停車空間都能改為專有部分，讓「有」與「用」合一，處分設押獨立、財產權明確、稅捐負擔公平，以及將來都更改建時權利價值清清楚楚，才是制度該正本清源的地方。
本文摘自2021年2月5日出刊之《住展雜誌》464期專題報導
政府委外經營停車場收費亂象多，有些停車未滿十分鐘就收費，有些未達半小時也以一小時計價，台中、彰化發生多起類似狀況，雖每次超收僅十或十五元，但聚沙成塔，民眾成了冤大頭。台中市府已要求業者吐出超收費用，檢方也已主動調查是否涉及詐欺等不法。
涉詐？台中市府要求吐錢
台中市大里區公所政風室主任吳芳如今年六月在委外停車場停車時，發現遭超收十元而起疑，她逐一到轄內十幾個與區公所簽約的委外停車場試停，發現收費異常的停車場來自同一廠商電腦軟體，在去年十二月至今年七月間起碼已累計超收五十四萬多元；大甲區公所也查出部分停車場有疑。
超收！業者甩鍋軟體出錯
市府共查出大里四座區公所委外停車場、大甲兩座委外停車場有超收狀況。這些委外停車場都未依停車不滿十分鐘免費、未逾半小時以半小時計、超過半小時才能算一小時的收費標準，不僅前十分鐘就收費，未滿半小時也以一小時計費，甚至還在停車場告示牌自行貼上「第一小時不滿一小時以一小時計費」等字句誤導停車民眾超收費用。
另陳姓女子十月一日到彰化縣八卦山委外停車場停車，依收費標準，假日每小時卅元，但她停車一小時又一分鐘被收六十元，向彰化縣政府城觀處申訴，查出超收狀況。
停車場超收停車費究竟軟體出錯？還是人為操作？台中市大里及大甲區公所政風室追查出包廠商，業者都堅稱是電腦軟體出問題，公所已依約扣罰懲罰性違約金，並追回近兩百萬元超收款，台中地檢署也主動調查廠商是否涉及刑事責任。
陳姓停車場業者說，規模愈大的連鎖停車場，經營者愈會避免出錯，都有安排巡檢，就怕出問題會影響商譽及往後投標，不太可能故意設定錯誤「偷走」消費者幾十元。
清查…彰化促提退款管道
彰化縣府消保官林秀蓮說，消費者停車與停車業者屬於租賃關係，業者有義務提供完善的硬體，定期檢測機器有沒有問題。
台中市府已全面查核委外停車場，不定期派員到各停車場試抽測，一發現有超收情事即依規定查辦，保障民眾權益。彰化縣府也已要求廠商修正，並要求廠商清查從今年合約開始五月二十七日到目前超收狀況，提供匯款與現金退款管道。
文章來源：https://udn.com/news/story/7266/5053553
台中市北屯區發展快速，停車需求激增，台中市交通局啟動「廣兼停23」立體停車場興建營運移轉（BOT）投資計畫招商，鼓勵民間投資興建立體停車場營運，招商結果出爐，交通局指出，由「快樂希望團盟」獲選最優申請人，預計將投注10億餘元打造可供422席汽車及560席機車停車位的立體停車場並兼具商場及共融式廣場的立體化園區。
交通局長葉昭甫表示，位於崇德路三段及山西路三段交叉口的北屯區「廣兼停23土地（仁和公園）」立體停車場興建營運及移轉（BOT）案，自去年啟動招商，經過甄審評選由「快樂希望團盟」獲選為最優申請人；「快樂希望團盟」以合作聯盟方式集合5家公司預計投資10.5億元，開發地下3層、地上13層的停車場及商場複合式多目標建築。
停車場使用面積占6成以上，預估可提供422席汽車停車位及560席機車停車位；另外地面層也將保留廣場空間，以共融式公園為規劃原則，並設置活動中心、休閒運動設施等公益性空間供大眾使用。
葉昭甫說，廣兼停23案招商經過府內外專家學者組成委員會進行甄審，最終選出最優申請人，後續將依促參法相關規定進行議約及簽約作業。
葉昭甫指出，交通局將以公共建設效益優先、與民間投資利益共享為原則，持續推動立體停車場BOT、OT等促參案，期望透過民間資金投入公共建設，提升興建及經營效率。
此外，北區中賓停車場BOT案預計3月底也會第2次上網公告招商，今年下半年另有南屯區大新立體停車場BOT及市政公園停車場OT案等將啟動招商，歡迎有意投資者留意相關公告訊息，共同推動交通建設與地方繁榮。
文章來源：https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3458878
為了挹注縣庫財源，彰化縣目前有10場縣有停車場委外經營，場場都賺錢，只是好壞懸殊，根據統計，全年總營收超過2500多萬元，約3分之1的收入全靠縣府側門旁南郭路停車場，該停車場光是租金和權利金1年就挹注857萬多元，停車格常常停滿，進場往往要排隊，用餐和假日更是一位難求，長長的車龍民眾早已司空見慣，還有人帶羡慕的眼光說，這裡若是自家財產，全家早就都財務自由了！
縣府工務處向經營縣有停車場的業者每年收取權利金（包含營運和固定項目）與土地租金，收入逐年成長，靠收入還清負債10多年的彰化縣公共停車場作業基金，還有存款投入相關地方建設，停車場成了會下蛋能夠穩定開源縣庫的「金雞母」。
工務處每季統計委外停車場收入，最新統計資料顯示，去年（2020）全年總收入2500多萬元，比2019年成長約500萬元，總停車格數（大、小車都算）1386格，平均每格年收18733元；收入前3高的分別是南郭路（含縣府二辦前中興路）停車場年收857萬多元，平均每格71469元，是總平均單格的3.8倍之高，排名第2高為彰化市陽明國中運動場地下停車場，年收入572萬元，平均每格14950元，第3高鹿港鎮旅遊服務中心，年收入458萬元，平均每格29800元，收入墊底位在彰化市平和11街的公兒二地下停車場，年收只有25萬元，平均每格1682元，遠遠不及整體平均收入。
工務處運輸管理科長許僅宜指出，業者生意好，權利金相對收得多，縣府側門旁鄰近一家40、50年老店牛排館，店家生意興隆，是彰化市排隊名店，附近還有南郭路和旭光路商圈消費人潮，加上洽公民眾絡繹不絕，地段好，停車需求極高，停滿很正常，收入緊追在後的陽明國中運動場地下停車場，鄰近高密度的住宅區，月租客源多，收入穩定，排名第3的鹿港旅遊服務中心，遊客多，停車場周轉率高，生意旺。
文章來源：https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3445685
薪水不漲，很多人希望可以有「被動收入」但當包租公收租可沒那麼簡單，遇到租霸反而惹一身麻煩，就有人認為買車位轉租相對維護成本低，不失為是個好的投資選項，但專家就建議，最好先挑選精華地段的車位，才能穩定出租，再來不是每個車位都能單獨轉賣，最後車位所在的社區是否有開放給外人進出也是關鍵，這些細節想當包租公前最好看個仔細。
相當車位包租公，首先就要先確定租得出去，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，民眾投資車位應選擇需求強勁的辦公或是百貨商圈，或是雙北市這類車位供給不足的地方，因為有商業活動及就業人口等於就有上班族常租及購物臨停的停車需求。
此外同時也可從附近是否有嘟嘟房、台灣聯通等停車場公司，因當上述大型連鎖停車場品牌進駐，代表該區域車位需求大於供給；若是已鎖定某一大樓為目標者，則可以向管理員詢問地下室車位的出租比率；最後則是上網查詢看中的商圈的車位出租行情，也有助於了解未來可收到的租金範圍。
再來雖然每個車位看起來都一樣，但可不是每個車位都可以「合法」被單獨賣賣甚至出租，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，車位性質根據《建築技術規則》分為「法定停車位」、「獎勵停車位」與「增設停車位」等3種。
其中，法定車位產權登記為公設，無獨立權狀，若要買賣僅能將「使用權」轉賣給同社區用戶，然而獎勵停車位有獨立權狀，雖然可以賣給社區以外的民眾，但自2012年受法規影響後已經非常少見；最後增設停車位則需視產權登記為公設還是主建物，若為公設將比照法定停車位，只能賣給同社區的住戶，但若登記為主建物者，買賣則無任何特殊限制，就可對社區以外的人出售。
因此可以了解到若非社區住戶想買車位投資，只有獎勵車位以及登記在主建物的增設車位才能合法購買。
了解完性質，很多人會糾結到底要選平面還是機械車位投資，首先平面車位不論便利性與安全性均勝於機械車位，但要注意平面車位避免選擇像是停車場最角落、緊鄰牆壁或柱位的車位購買，通常面積偏小且多無迴轉空間，考驗之後承租客的駕駛技術，再來屋齡較舊的地下室則要注意管線外露和漏水的風險，長久停放可能會損害車輛鈑金，也會被租客打槍。
而機械車位最大的優點即是價格大多為平面車位的5～7折，不過進出時需等待，還有故障風險，而且若是租客車輛因此有所損失，就容易產生糾紛，因此張欣民建議，雙方在簽約時，應於合約內詳列意外發生的責任歸屬，避免日後走上訴訟程序曠日廢時。
包租公最重要的就是投報率，若是地段相同，機械車位因為購買價格較平面車位低，因此投報率會比較佳。以台北市大安區來說，一個平面車位約400~500萬元，機械車位則需約200~250萬元，其中平面車位平均月租金約6000~8000元，而機械車位平均月租金則須4000~5000元，計算下來平面車位投報率約2~2.5%左右，而機械車位則可以到達3%。
雖然出租車位不像出租房屋複雜，不過車位出租還是有許多得先留意的隱形成本，第一，單買停車位，由於銀行不會給予貸款，因此民眾還得在事前準備充足的現金才行，另外還有車位的管理清潔費與設備維修費等，徐佳馨表示，大多社區的車位管理清潔費，會以每坪管理費計算，而機械車位除了管理清潔費外，每個月還要請專業廠商保養一次，因此額外的費用會比平面車位高。
常見除了買獨立車位投資外，也有不少民眾在買房時會在社區多買停車位，一個自用另一個則做為出租使用，不過無論哪種狀況，由於部分社區管理委員會為了維護社區的居住品質，因此會規定「社區內的停車位不得提供給社區以外的住戶使用」，所以買車位投資之前還要先打探清楚社區公約的規定，以免遇到買了卻租不掉的窘境。
文章來源：https://news.591.com.tw/news/5311
為緩解都市地區停車需求，業者經營平面及立體停車場，地價稅、房屋稅皆可享租稅優惠，不僅在地價稅方面比照最低級距，房屋稅也不必依最貴的營業用稅率課徵。
首先是地價稅方面，一般地價稅共分為六級，最低稅率千分之10、最高千分之55，不過針對特定的事業用地，像是停車場用地等，可以比照最低級距的稅率，只要依千分之10稅率課徵地價稅即可。
根據財政部規定，要享地價稅優惠的停車場業者，必須主動提出申請，提供申請書、目的事業主管機關核准文件，並提供使用計畫書圖、建築改良物證明等，證明土地為停車場所用，才能向主管稅捐稽徵機關申請優惠。官員表示，地價稅是每年11月1日開徵，最晚要在每年9月22日前提出，當年度才能適用優惠，因此今年來不及在期限前完成申請的業者，要明年才能適用地價稅優惠。
至於立體停車場的部分，業者就可能面臨房屋稅的問題，官員指出，針對地上立體停車場，房屋稅適用稅率，是依收費與否來區分，不過都免依營業用稅率課稅。
官員指出，有收費的立體停車場，房屋稅要按非住家用稅率課徵；至於未收費的立體停車場，甚至可以只按住家用稅率課徵，二類稅率最低都只要1.5%，不過稅率依地區而有別；相對而言，營業用房屋，稅率依法最低仍要3%。
合法的收費停車場，須符合《停車場法》當中各項規定，官員表示，業者依法經營收費停車場時，會需要管理員室、員工休息室等，屬於停車場管理作業需要的空間，這些空間與停車場不可分割，因此也允許併同停車場空間，一起按非營業用稅率課徵房屋稅。
新北市政府向中央申請前瞻2.0補助，想興建4個停車場，不過公路總局的前瞻2.0經費預計只有10億元，據了解已由桃園、台南共4座停車場獲補助，新北恐落空，立委洪孟楷指出難免讓人揣測是顏色區分；交通局表示若真的沒有獲得補助，只能重新盤點停車場需求的急迫性，但一定會逐年投入興建。
此外，新北申請前瞻1.0補助興建22座地下停車場，近期因嚴重缺工，讓工程發包多次流標，仍有7座未動工，目前4座工程開標中、3座公告中；新北另申請前瞻2.0補助設置永平國小、板橋海山高中、永平立體、三重玫瑰停車場。
新北交通局長鍾鳴時說，因嚴重缺電焊工、板模工、連續壁工等，前瞻1.0有7座停車場公告、開標中，若工程延誤每天就會罰幾十萬元，不過前瞻1.0補助期程已展延到2024年12月，會積極讓工程順利標出，並在期限內完成。
除了前瞻1.0外，新北也向公路總局申請前瞻2.0的4座停車場，不過前瞻2.0經費約10億元，據了解已由桃園、台南共4座停車場取得補助，新北4座停車場分別排第5、6、7、9名，爭取前瞻2.0的補助可能落空。
鍾鳴時表示，若前瞻1.0有縣市放棄興建停車場，就有經費挹注到前瞻2.0，新北還有機會，不過新北若爭取不到2.0補助，就會視需求、有立即開闢必要者，重新檢討停車場興建的優先順序，逐年投入經費興建。
新北市立委洪孟楷指出，新北全國人口數最多，但過去資源分配是六都最少，若只有10億元經費又是綠營縣市拿到，難免讓外界揣測是顏色區分，呼籲中央看到地方的需求，雖然公路總局也無奈表示是被分配，仍請中央能給更多的經費給有需求的縣市。
鍾鳴時說，新北目前有申請前瞻2.0補助的4座停車場，以及約8座自建的停車場，若前瞻1.0補助的停車場未能順利發包，未來新北還有10餘座停車場排隊等待興建。
文章來源：https://udn.com/news/story/7323/5181853?fbclid=IwAR2XhR0WMcQYbX5cHGkBYzqWRWzh9R6xu51jywAKbfKzbTQiSamOcmzlydI
彰化縣目前有彰化市、員林市和鹿港鎮實施路邊停車格收費，彰化和員林進帳都逐年增加，但鹿港鎮卻下滑，縣府了解原因，鹿港因僅周末收費，請工讀生執行開單，因專業度不足，常有開錯單、漏開單等問題，反倒像員林這兩年委託專業廠商運作，充足訓練下，開單率年年有突破。
彰化縣因民意兩極，實施路邊停車收費經過一番波折，直到2017年元月彰化市先行實施 ，停車格周轉率提高，改善市區停車問題，鹿港鎮及員林市也跟著上路。
彰化縣政府工務處統計，彰化市目前有1159個收費停車格，從2017年開出58萬多張停車單到去年增加到88萬多張，金額從1822萬多元增到2964萬多元，員林公所目前有921格收費停車額，2017年第一年實施開出33萬多張單，第二年增加到59萬多張，到去年飆升到89萬多張，進帳達到2690萬多元。
鹿港目前有538個收費停車格，2017開出10萬多張，隔兩年都還有11萬張，去年卻減少到9萬7千多張，進帳倒退為281萬多元。鹿港鎮公所主秘林威任說，鹿港只有周末收費，先前有意委外由專業單位營運卻流標，加上市區違停的狀況仍多，有的民眾寧願隨意暫停，也不願停進收費停車格。
彰化市長林世賢說，路邊停車收入65%歸公所、35%歸縣府，對公所財政不無小補，也改善市區交通，但彰化市道路狹小，能增設停車格的空間已飽和，未來朝向增設停車場來解決停車問題。
和美鎮與北斗鎮今天也跟進路邊停車收費，和美規劃99格，收費時段從上午8點到晚上8點，每小時收20元，北斗鎮在熱門路段中華路、光華街及復興路段周邊等，一口氣增設901個汽車位和909個機車格，每小時收費20元，每日最高收費依路段熱門程度有所不同，從40元、60元和100元都有。
和美鎮的停車告示牌都已完成，並向縣府報准，公所原本打算在農曆春節前實施，但縣府針對部分停車格卡有電線桿或與消防栓太近等問題建議修正，目前公所還在作業中；至於北斗鎮要到今年3、4月才會正式實施。
雖然是一筆額外的開銷，但委託專業廠商處理，有效率多了，並增加更多利潤。
文章來源：https://times.hinet.net/news/23201821?fbclid=IwAR0l4z9gemkvuQ1pDpIfolQQF6CCPh_PFhEWwQAC1Zhj7LgJ3tGiclaCPI4
| 科技日新月異的今天，建築的智慧化不再只是夢想，它早已融入我們的生活之中。然而可以智慧化的東西其實不僅只於建築物本身，也要和日常的食衣住行結合，才能稱得上全面。像我們常遇到的停車問題，其智慧化主要涵蓋了建築與交通兩個面向，不但要考慮到用車人的方便之外，還必須兼顧當地的交通狀況、車位需求以及法律規範。 停車場該如何智慧化？目前的智慧化停車場有哪些標準配備？未來的頂級停車場可能會有哪些新穎的功能？就讓本期的未來建築科技單元為讀者一一解密。 民國六十多年，當時的台灣還是農業社會，汽車的數量並不多，而且大多數是貨車和客運車。私人轎車對於一般老百姓來說，可以說是一種看得起，養不起的奢侈品。停車這檔事，從來不是個問題，說得誇張點，「隨便停」都可以！後來在政府和老百姓的共同奮鬥下，跨越了全球大蕭條，啟動十大建設，經濟也隨之起飛。至民國八十年左右，國內的汽車數目已遠超過三百萬輛，在人口集中的都會區，停車開始成為人們心中的麻煩事。 民國七十九年底，為了管理規範日漸浮上檯面的停車問題，政府開始研擬相關法規。八十年六月，《停車場法》正式三讀通過。 停車內部化 在這套《停車場法》中，規範了包含路邊停車場、路外停車場（含平面式、立體式、機械式或塔台式等）、依照都市計畫法令所規定的公共停車場、建築物附設停車空間（含商辦、住宅等）以及民營的停車場的各種設置規定、管理辦法和管理機關。 根據其第二十條的規定：「在交通密集地區，供公眾使用之建築物，達一定規模足以產生大量停車需求時，……，新建或改建前項應實施交通影響評估之建築物，起造人應依建築法令先申請預為審查。……，主管建築機關應交由地方主管機關先進行交通影響評估，就有關停車空間需求、停車場出入口動線及其他要求等事項，詳為審核。」明確宣示了「停車內部化」的政策。 因此，未來所有的建築物在起造時，就必須預先評估對附近交通造成的影響，並預留足夠的停車格數，來消化可能帶來的人潮與車潮。不只公共建築如此，社區、住宅亦不能例外。 完善的法規 除了上述的《停車場法》以外，其實停車格的基礎數量、尺寸，還有停車場的車道寬度、坡度、彎道半徑、出入口等，也在法令中有明文規定。如《建築技術規則》裡，就依照各種建築物的用途、樓地板面積，以及是否在都市計畫區域內，加以規範應該設置的停車格數量。 地狹人稠的台灣島，車輛越來越多，平面車位也變得越來越奢侈，因而就有人引進了機械式停車格。民國九十九年頒布的《建築物附設停車空間機械停車設備規範》即是為此所設，它針對各式機械停車設備的操作方式、規格和安全事宜進行管理，也讓我國的停車法規更趨完善。 智慧化過程 想當然耳，在車輛數目不多的年代，停車場都是平面式的，人們只需要把車停進格子裡面就算了事。但是隨著時間推移和科技的發達，人們開始對停車有了更多的要求，比如說防盜。汽車無論停放在室內、室外，使用平面或立體停車場，第一個要擔心的就是損毀和竊盜問題。於是開始有了監視器的需求，早期使用的是閉路電視系統，由管理人員監看，發生事故時，再調出錄影帶檢視。此後，閉路電視升級成數位化影像系統，緊急求救系統、自動收費、水電中央監控等功能逐漸加入，讓停車場走入了智慧化時代。 時至今日，大多數的停車場都已具備上述功能並不斷擴充、結合。有的停車場可以使用悠遊卡付費，有些則使用車牌辨識系統讓用車人進出免去了換證的麻煩，更有貼心的停車導引服務省掉尋覓車位的時間。還有停車格的在席顯示，可偵測車位是否在使用中。或許未來還會有更新穎而多元的設計，讓停車結合生活中的食衣住行等面向，使人們的生活更加便利。 為了對停車智慧化有更深入的認識，接下來我們特別訪問了台北市停車管理處、財團法人台灣地理資訊中心和裕勤科技股份有限公司等三個單位。分別從公部門、非營利性的自動化推廣機關，以及民間企業的角度，來探討這個議題。現在，就讓我們來看看專家們怎麼說。 為了因應龐大的停車需求並妥善管理，民國七十七年，台北市政府正式成立停車管理處，此前相關業務隸屬於警察局。到了民國九十七年，又擴大編制，改名為停車管理工程處。改制後，停管處負責的業務也更為廣泛，除了公民營停車場的監督管理外，也涵蓋保養、維修、拖吊、工程審查等事宜。 演進史 過去在台北市，無論路邊停車還是公立停車場都採用人工收費。路邊停車格就算設置有投幣的計時收費器，也必須輔以人工查察車號和確認時間。後來路邊稽查人員配備熱感式列表機，路邊計時器的功能逐漸被取代，直至民國一○一年後才全部拆除。而在公有停車場的部分，早期都是計次收費，出入口並無柵欄，由管理人員看守並收費。後來改採自動付費，設置自動閘門，於入口處按鈕領取紙卡，費用於離開時繳付。 台北市停車管理工程處主祕劉瑞麟表示：「一張紙卡的成本就超過一元，而且回收不易，十分不環保。因此北市府特別編列預算，在兩年前已全面改用可回收使用的磁卡。」此外，現在的公有停車場也能以悠遊卡付費，大大提升了便利性。 智慧化 在改變收費方式之外，其實北市府轄下的停車場設備也不斷進化。我們知道，目前所有建造費用在兩億元新台幣以上的公有新建築物，都必需取得智慧化標章，當然停車場也不例外。而對於既有的公部門建築物，政府也希望能全面智慧化，希望藉此帶動國內的產業發展與升級。 為了因應新政策，未來台北市新建的公有停車場都將全場網路或光纖網路、數位影像監視系統、緊急求救系統、水電中央監控系統（含消防、汙水、抽排風機、照明、電力、一氧化碳、二氧化碳監控）、車牌辨識系統、悠遊卡以及停管卡收費系統列為基本要求。不過劉瑞麟強調，市政府並非在《智慧綠建築方案》推出後才開始進行智慧化，上述所有系統都早已經是北市停車場的基本配備。就算是歷史最悠久的洛陽、峨嵋停車場，也都更新完成。 雖然，少數幾個停車場的影像監視設備，還是傳統的閉路電視，尚未數位化。但也已編列預算，預計民國一○五年就會全部升級。 規劃面 相信讀者都會好奇，台北市的停車需求非常龐大，政府會大規模興建公有停車場來緩解停車問題嗎？興建停車場與否，要考慮到供需、交通和附近既有的停車格數，是屬於都市規畫的範疇。而且現今的政策以「停車需求內部化」為依歸，因此答案是否定的！ 劉瑞麟解釋道：「停車需求因建築物而產生。例如人們為了購物前往百貨公司，該公司周邊就會產生停車的需求。」是以《停車場法》中才會明文規定，所有建築物皆必須預先評估對附近交通造成的影響，並預留足夠的停車格數。我們可以從101大樓、高鐵站，還有改建中的松山車站，看到這項政策落實的成果。而未來興建大型社區或住宅，也必須遵守這項規範。 新功能 除了基本的智慧化需求外，北市停管處也不斷嘗試開發新功能，「北市好停車」就是例證。這個流動應用程式（APP）提供即時車位資訊、停車導引、尋車導引、停車費查詢等服務，並有多項功能尚在建構中。此外，大安森林公園停車場有在席偵測，能幫助駕駛人快速找到空著的停車格。還有台北車站東西區地下停車場配備的「車位導引LED系統」，以及與車牌辨識系統結合的「智慧尋車系統」等等，都是智慧化停車場的範例。 停管處同仁經常思考如何讓停車更智慧化，但劉主祕認為，停管處是政府單位，追求的是大多數市民便利，和私人停車場不同。舉例來說，原本停管處曾想將停車系統和餐廳、電影院等商店結合，讓民眾訂桌、訂票的同時，也能訂車位，最終因太商業化而作罷。而民間停車場不但可以做，還能更進一步的量身訂做很多客製化服務。「計劃所需的資訊完全公開，也沒有收費，因為我們很樂意提供民間廠商這樣的訊息，促進經濟 發展，可惜目前還沒有人做。」劉瑞麟說。 看未來 其實，建築智慧化已肯定是未來的趨勢，隨著資通訊技術越來越發達，各種從前只在電影裡才看得到的事也能成真。政府要求公有建築智慧化，目的無非是拋磚引玉，希望能帶動民間企業投入，打造智慧國土。而停車場智慧化未來會如何發展呢？劉主祕表示，物聯網是智慧化停車場的趨勢，像RFID技術可應用在車輛進出管制及繳費上，就是很好的例子。 文章來源：http://www.ibtmag.com.tw/new_article.asp?ar_id=24754 |
民眾近期有購屋計畫，也打算買停車位的話，要注意了。行政院消保處修正「預售屋買賣定型化契約」，取消停車位「土地持分」，未來如果都更，土地持分將不納入計算，預計明年元旦起上路。
一般大樓住宅，地下停車場， 謄本登記為「共有部分」，屬於不得與建築分開買賣的法定停車位，買賣對象也僅限同棟大樓住戶，不過以往車位坪數，土地持分約可分配到0.5到1坪。但行政院消保處表示，為配合民法第799條第4項，修正預售屋買賣定型化契約，應記載及不得記載事項部分規定，從明年元旦起，正式取消預售屋停車位土地持分。
有民眾認為：「我覺得這樣子比較公平比較合理，也不會造成大家產權糾紛。」、「買停車位也是得花錢去買，如果不納入土地持分，我是覺得比較不合理。」
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，以及附屬建物像是陽台、屋簷、雨遮等面積去計算比例。修正後預售屋買賣契約中停車位，是屬「約定專用」，即使多購買停車位，也不會分配到較多土地持分，預計明年元旦起上路。
內政部地政司副司長林家正說明：「公共設施裡面的停車位不會有獨立的權狀，就是我們這次要修的，不可以基地持分，都更的時候不會有額外的那個基地持分。」
不動產業者表示，目前大樓停車位，分法定、增設及獎勵車位3種名目，對於預售屋銷售價格差別都不大，不會有人特別計算車位所佔土地坪數，所以對預售屋市場影響不大。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出：「因為法不溯及既往的關係，建照已經送審的一些個案的話，那它可能在未來也大概是會沿襲舊制。」
內政部地政司表示，未來地方政府地政單位，每年都會進行查核，如果建商違反規定，將依《消保法》第56條之1，限期改正，屆期不改就會開罰，3萬到50萬元以下，可連續罰到改正為止。
台中市東南區停車場（格）嚴重不足，中央前瞻畫預算補助東區台中大車站計畫立體停車場暨轉運中心及台中火車站後站的公兒30停車場，共達15億，原預計明年初就要動工，市議員鄭功進抨擊，盧市府執行牛步化，上任2年執行率竟不到一成，擔心中央一旦收回前瞻補助，停車場將斷炊；而南區也面臨10輛車搶不到一個停車位，面臨無處可停車的困境。
鄭功進表示，市府花上7.3億打通大智路，林市府時代為貫徹台中火車前、後站交通，耗資3億元設置公兒30停車場，至今執行率居然只有21%，而台中大車站計畫立體停車場暨轉運中心，經費12億，至今仍在專案管理發包中。
鄭功進指出，台中市前瞻計畫補助15處停車場，這兩座東區停車場的工程進度最落後，而市府早去年10月專案報告明確指出該2座停車場預計明年初動工，共達15億預算在兩年半的時間，中市府僅執行8617萬，建議市府應盡速提出趕工計畫，否則中央收回前瞻預算，市府恐怕賠了夫人又折兵。
東區前瞻停車場的開工牛步，南區更面臨無處可停車的困境，截至今年9月底，南區有近5萬輛汽車數，卻僅有3600多個路邊停車格，等於10輛車搶不到一個停車位，希望市府能公開承諾，明年讓南區有一個公有路外停車場或立體停車場。
交通局長葉昭甫回應，台中大車站計畫立體停車場暨轉運中心，涉及周邊站區停車場及捷運藍線、橘線出入口與轉運中心規劃，交通局已於今年先行委託專業公司辦理周邊交通先期規劃，期中報告於10月15日完成審查核備，專案管理並同步於11月20日召開評選會，規劃設計預計明年1月底上網招標，預計2022年開工，2024年12月底完工。
至於公兒30地下停車場，市長盧秀燕表示，是鄭議員建議才將原地下兩層增設為地下三層，因此設計都市計畫變更，交通局表示，工程預計明年7月上網發包、9月開工，預計2O23年8月完工，另南區增設停車場也會盤點規畫。
台中市中區人車密集、商業活絡，有第二市場、中華路夜市、柳川藍帶水岸等景點，衍生龐大停車需求，興中停車場原本是141席位的平面停車場，交通局推動「停車場垂直公園化」，規畫地下2層、地上5層的立體停車場，提供汽、機車格共920席，停車空間大增4.4倍；周邊更闢建公園綠地，打造都市綠洲，預計2023年下半年完工啟用。
台中市長盧秀燕今天參加動土典禮說，市府持續建設舊城區，除延宕12年的大智路順利打通，也於柳川首度推出耶誕水舞燈光秀，帶動周邊商機，促進中、東區繁榮，改善周遭停車供給不足問題，規畫興中立體停車場，工程總經費6億元，市府編列約3億5千萬元，由中央補助約2億5千萬元，感謝民代支持並爭取相關經費，完工後可讓停車空間倍增。
交通局長葉昭甫表示，施工廠商將先進行基地設施拆遷、行控中心管線調查、臨時水電遷移等作業，興中停車場鄰近第二市場、柳川、中華夜市，因應春節期間民眾停車需求，2月15日（大年初五）之前，基地仍暫開放免費停車，預計2月16日後封場施工。
興中停車場擴建案由建築師提出「停車場垂直公園化」，藉由成功路及興中街規畫活動廣場、都市帶狀多功能空間、綠地休憩空間等，創造都市綠洲，提供當地居民具生活品質的公園化停車場，提升民眾生活品質。
新冠肺炎疫情持續延燒，全球消費龍頭的美、歐、日的市場活力未見恢復，反觀台灣管控得宜，除了邊境未完全解封，影響觀光旅遊市場外，其他生產、交易、消費、就學都一如往常，不動產市場表現更是強勁。北市上半年的建物買賣移轉棟數年增2％、桃園大增13％，土地市場更是大熱。
據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，上半年全台土地成交加上地上權標售金額創歷史紀錄，達1799億，較次高的去年還增加28％，光是半年的成績就完勝2013到2017年的各年紀錄。進一步分析，有6大需求點燃土地投資的雄心。
首先、大陸禁排令、陸美貿易戰、疫情封城，一連串非經濟因素引導台商供應鏈、資金重置。尤其去年政府推動回台投資3大方案，吸引兆元投資規模準備落腳，後續的設廠、新聚落編隊、安頓身家等需求，都活絡土地交易。
第2、全球避稅、境外資金回流，堆高投資能量。去年立法的境外資金專法，再加上全球追稅的大勢所趨，加速千億匯回台灣，也間接強化企業、個人投資及置產的需求。
第3、全球金融市場一夕數變，資金避險需要去處。證期局公布，到今年6月底，共有98檔國際債券提前贖回，贖回總金額約新台幣9133億元，不僅是去年同期的32倍，更是歷年新高，全年贖回金額恐破兆元。土地的保值特性往往最符合這類投資人偏好。
第4、土地是原料，產品可塑性、開發彈性最大。市場風潮、疫情衝擊帶動產品進化，不管是共享辦公室、智慧物流、無接觸零售、遠距醫療、機器人旅館等創新產品勢將重塑市場價值。能超前部屬、自建自營，最符合壽險、建商、投資機構胃口，因此土地絕對比現有物件有吸引力。
第5、終端市場的剛性需求旺盛。除住宅交易回溫、推案市場又重回兆元榮景外，商用市場投資獲利可期。瑞普萊坊統計去年台北市A辦租金漲幅為2.7％，今年不畏疫情干擾，第2季的月租金續漲至每坪2835元，年增幅1.7％。穩定上揚的租金走勢，給了投資人進場搶原料的定心丸。
最後、供需失衡、誘使投資人大膽補進土地庫存。台北市A辦第2季空置率下降至3.16％的新低，且除了現況的商辦庫存不足外，之前轉用作豪宅、旅館，及都更、危老的改建潮，更深化供不應求。
投資人的財務、經營、避險、創價、資產配置能力差異大，建議買方不要被資金熱潮沖昏頭，要謹慎重估投資、進場的核心價值。
文章來源：https://ctee.com.tw/house/housinginvest/322126.html
〔記者蔡淑媛／台中報導〕台中市躍為人口第二大城，汽車也多達111萬輛，居全台之冠，而目前公有汽車停車格僅約14.5萬格、機車14.6萬格，比例有相當落差，停車格不足，遭市民反映，也被議員多次質詢，台中市停管處長李春賢說，市府預算有限，停管基金每年收入約14億，扣除管銷、維護等費用，約4、5億幾乎用來增設停車格（場），尋找閒置國有地，活化合作闢建路外停車場，包括如水安公園地下停車場、甲后停車場、后里車站東站停車場、及大智機車停車場等，公有停車格共增加2727汽車格及4770格機車格。交通局持續劃設路邊停車格並興建路外停車場，今年目前已增加2700多個汽車格，也將停車需求高、周轉率低的地點逐步納入收費管理，今年增加4600多格，改善免費車格久占問題。
交通局長葉昭甫表示，針對停車需求高的路段，持續增設停車格也避免違停，今年度交通局已在梅川東路、福科路、旱溪東（西）路、德富路、環中東路及潮春、協和、三信公園、漢口停車場周邊等路邊增設車格。
交通局正積極增設立體停車場，目前已陸續投入55億元興建19座立體停車場（其中15座為前瞻補助）其中西區大益停車場、豐原區育英路立體停車場已完工；北屯區「舊社地下停車場」、大里區「東榮立體停車場」、南屯區「正心立體停車場」及沙鹿區「沙田路立體停車場」等4案已開工動土，加上施工中的「潭子國民運動中心停車場」、「雙十國中地下停車場」、「豐原轉運中心暨立體停車場」，共有7場正施工中。
交通局也說，潭子區「潭興立體停車場」預計於今年12月開工；中區「興中立體停車場」及大里區「益民國小地下停車場」等2案主體工程發包中，其餘尚有5場規劃設計中、2場專案管理發包中，預計立體停車場共可新增4604席汽車格與2808席機車格，讓用路人停車更方便。
葉昭甫說，為避免車輛長期占用公共停車資源，除廣設停車格外，交通局也持續觀察各路段路邊、路外停車情形，積極解決不收費車格久占問題，將停車需求高、周轉率低的地點納入收費管理，如大里區環河路、德芳路、西屯區榮總國安國宅周邊、西屯區工業區周邊、北區一中啇圈、潭子區環中東路、勝利路、豐原區圓環北路、北屯區新平停車場、景賢停車場、東區十甲停車場、南屯區水安公園地下停車場等，今年截至11月止，合計有4625席汽車格及2129席機車格納入收費，落實使用者付費精神，有效解決車輛久占問題。
葉昭甫進一步指出，台中各重大建設持續推動，吸引人口持續湧入，市府發展大眾運輸同時也兼顧汽機車停車需求，未來交通局仍會積極增設停車空間供公眾使用；另為避免車輛長期占用公共停車資源，更會逐步檢討各「未收費」地點停車供需情形，漸進式納入停車收費管理，讓公共停車資源使用更公平。
轉載自：https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/3372327
嘉義市人口密度全國第二，僅次於台北市，鬧區內的停車位難尋，嘉義市府向交通部公路總局申請前瞻計畫興建3場的停車場，本月20日獲得核定補助，工程總經費8.13億元，中央補助4.36億元，預計可增加646席汽車車位，646格小型車位，民國111年可完工。
市府交通處表示，本次共核定3案，包含嘉北國小操場地下停車場、義昌公園地下停車場和崇文國小操場地下停車場，已著手準備停車場工程相關招標作業，加速進行工程設計、發包、施工等，預計完成後，可紓緩嘉義市區及嘉北國小附近停車需求。
交通處表示，嘉義市區人口集中，加上街道寬度並不寬敞，隨著商業經濟活絡，停車空間常是一位難求，為解決停車不易衍生違規、並排停車問題，
避免形成交通隱憂，市府研擬停車政策，以「安全」、「智慧」、「便利」為主軸開發停車空間，引進智慧化系統，便利民眾安心停車、安全行車。
交通處指出，停車政策是以路外停車場為主、路邊停車格為輔，減少停車時與行進車輛交織，提升行車安全性，除了前瞻計畫的3案外，東市場三樓、市府對面北棟停車場等預計增加約100席汽車停車格，並與國防部合作開發舊燈會場地設置停車場，約可增加700席汽車停車格位。
市府也引入智慧停車系統，讓民眾可準確掌握停車資訊，將車牌辨識系統、第三方支付、剩餘車位資訊、在席偵測系統等設為標準配備，讓民眾掌握進離場資訊、剩餘車位資訊和繳費金流等。
市府也將路外停車場改以30分鐘為計費單位，提升周轉率，鼓勵民眾使用後即離場，除可減省民眾停車負擔外，更可便利下一位民眾停車使用，透過剩餘車位資訊查詢，民眾可精準掌握就近停車資訊，便利完成停車。
來源網址：https://udn.com/news/story/7326/4245314
台北市、新北市機車數量，至少多達314萬輛，但是機車停車格卻只有不到80萬格，導致機車族尖峰時間一位難求，為了解決窘境，新北市編列123億元，要在4年內打造30座停車場，預計增加近3600個停車位。
台灣機車有多多，看這裡最知道，每到早上上班台北橋機車就像瀑布宣洩而下，只是機車那麼多，想找停車位也成為不少上班族，每天面臨的難題，像過去還曾經發生民眾找不到車位，心生歹念，把別人的機車移出車格，再將自己的機車停進去，導致別人挨罰，而類似情況還在雙北市不斷上演。
記者羅鼎傑：「全台灣的機車數量大約有1500多萬輛，這以2300萬的人口來看的話，大約是一個成年人就有一輛機車，那麼其中以新北市的機車量最多，大約有200多萬輛，這是全台灣行政區之冠。」
位於板橋車站旁邊的機車停車場，白天就停滿至少一大半，這塊停車場是大約十年間，新北市政府跟中央合作闢建的，成功紓解板橋車站周邊機車格一位難求的情況，新北市政府，預計4年內增加3579個機車停車格，希望能改善機車族的停車困擾。
新北市交通局停車管理科科長吳政諺：「我們預計這4年會完成30座的立體停車場，那在這30座立體停車場裡面，我們預計打造有3500多格的一個機車格位，跟國產署或向台鐵等等有一些公有的一個閒置土地的一個部分，我們會跟他們來做一個合作闢建。」
為解決大台中住商密集區停車問題，台中市交通局爭取中央前瞻預算補助，將北屯區舊社停車場、大里區東榮停車場、南屯區正心停車場等3處現有平面停車場，重新闢建為立體停車場，完工啟用後可增加446席汽車停車位、215席機車停車位，滿足熱區停車需求。
台中交通局長葉昭邀集地方市議員、里長及民眾召開3場地方說明會，針對舊社停車場、東榮停車場及正心停車場闢建立體化停車場傾聽民意。目前3件工程正進行工程招標作業，預計今年底前完成工程招標，110年底前完工啟用。
台中市交通局提供 交通局表示，舊社停車場目前有100席汽車停車位，規劃納入舊社公園採多目標使用方式興闢地下2層的立體停車場，工程總經費共2.13億元，完工後約可提供250席汽車、115席機車停車位，將滿足火車站、捷運站周邊停車需求，同時提升捷運綠線及台鐵松竹站的轉乘效果，帶動地方發展。 東榮停車場現有100席汽車停車位，預計興建地上3層、地下1層的立體停車空間，工程總經費共1.81億元，完工後可提供216席汽車、100席機車停車位，改善中興路商圈停車問題。
至於正心停車場則有70席汽車停車位，將興建地上4層、地下1層的立體停車場，工程總經費共1.95億元，完工後可提供250席汽車停車位，提升捷運綠線G12豐樂公園站及G11南屯站停車轉乘需求，並紓解當地停車位供給不足情況。
資料來源：https://news.housefun.com.tw/news/article/994067242391.html