〔記者徐義平／台北報導〕土地市場買氣堪比盛夏的高溫，根據商仲業者統計，2021年第三季土地交易額達738億元，前三季累積逾2千億元，已可提前確定連續三年突破2千億元，是過去不曾看過的火燙紀錄。

高力國際資本市場服務部資深執行董事黃正忠認為，現在建商仍積極於全國獵地，本季總共買進543億元，佔整體金額超過7成，尤其是具有產業聚落效應，以及交通捷運議題的區域，更成為交易熱區，包括桃園市、台中市、新北市及高雄市等。

而本季的前十大土地交易中，以縣市來看，桃園市就佔了6筆交易，主要是因有9月中的A10、A20、桃園高鐵站區的土地標售案，而成為本季交易王。若以金額來論，華固建設以44.88億元標得台北市南港區玉成段二小段土地為本季最高，第二高是遠雄建設以38.82億元買進台中市西屯區土地，第三高則為以李姓自然人投標而得的桃園市高鐵站區青昇段土地約29.12億元。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，近幾年在低利環境、資金潮，以及產業回流支撐等三大護法加持下，掀起全台商用不動產及土地交易熱潮，以商用不動產來看，第三季交易總額達335億元，累積前三季已突破1千億元，甚至超越去年同期，增長逾6%，若第四季無更多政策抑制，其他國際局勢重大利空或新冠疫情恐慌，預期今年全年至少是2007年統計以來的年度第三高，甚至可能挑戰2019、2020年等年度前兩高的寶座。

資料來源：https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3687842

最近有一塊土地漲價80%成交！這個數字讓人震驚！ 9月23日台北市地政局標售南港靠近捷運昆陽站一塊875坪土地，底價約25億元，吸引了5家大公司搶標！營建股前幾名的華固建設、遠雄集團，都積極投出標單。結果是華固建設以極高總價44.8億元，每坪高達513萬元，溢價將近80%得標！創下南港的土地實價每坪新高紀錄！那這樣附近的南港土地，不會蠢蠢欲動看齊嗎？整個台北好地點的土地、整個台灣都市好地點的土地，不會「見賢思齊」，也準備漲價嗎？

一般土地市場都是秘密的檯面下交易，最後成交都是跟行情差不多或是比行情高一些。但是公開標售土地，大家很緊張激烈的競標，當然會受到刺激，不合理的大幅提高標價，只為求「勢在必得」，這是否也是一種政府公然的炒地價、炒地皮呢？這種帶頭漲價的嚴重問題，政府單位已經被批評了幾十年，土地一漲價，房價當然繼續拉高，因為成本拉高了！而政府最近又突然打房了，這兩年已經突然多次打房，但全台灣許多政府不斷地標售土地、炒高地價，一面打房，一面又公然炒地皮，讓房價一直漲、房租一直漲，老百姓真是欲哭無淚、莫可奈何、無力可回天啊！這種公然炒地皮的標售制度，難道不能改進嗎？高價得標的建商，也都是咬著牙拚了，突然多了這麼多的成本，心裡應該也不是滋味，很多利潤被高地價吃掉了！ 9月14日，桃園市地政局區段徵收土地標售，營建股宏普建設、櫻花建設、興富發建設，積極到桃園搶地，其中宏普建設以高達51.5億元，搶到青埔及機捷A20站，宏普以26.3億元高價打敗16組競爭人馬，拿下中壢青埔青芝段146地號，面積1,739坪建地，每坪土地單價高達151.3萬元，議價率高達58.4%，等於一夕之間，土地漲價將近6成，該土地地形方正、坪數大、容易開發，面對萬坪綠地青塘園，地點甚佳與稀有，因此各方大公司搶標！但是必須很積極緊張痛苦地打敗16家高手，這樣的痛苦過程……政府應該如此炒作嗎？ 今年8月疫情稍微降溫，桃園市的土地標售，立刻出現報復性買盤！桃園市地政局8月25日，舉辦今年第二次市地重劃標售，釋出觀音區的草漯第3區與第6區整體開發單元，及桃園區經國的抵費地土地，竟然吸引了143封投標！最後33筆標的全數標脫，等於土地全部賣光，全壘打！而草漯第三單元更是標出4字頭單價的高價，本次標售草漯釋出78筆標的，經國釋出7筆，合計標售高達85筆標，總面積3.72公頃，標售規模龐大，開標光是理標、審標，就花了近一小時！共吸引241封搶標，反應極熱絡緊張！85筆標的就有68筆順利標脫，成功賣出率高達80%！其中草漯第6單元更是一飛衝天，吸引了143封投標，最後33筆標的全數標脫！草漯第6單元以面大觀路精華角地的大觀段84地號土地最受青睞，共計吸引21封標單搶購，最後以6,712萬元標出，溢價率高達138.4%！換算每坪43萬元，為區段土地單價的新高紀錄！至於經國重劃區則相當受許多知名建商看好未來光景，主要是經國重劃區是桃園主要商辦聚集區域。知名建商如中悅、寶佳、竹城、璞園、昭陽、忠泰等建設公司，早已獵地等待後市！ 幾十年來，房價地價都是大漲小回，難道大家看不清楚誰才是最有力的炒手嗎？

 

高雄展覽館經常出現車位難求狀況，市府交通局為因應亞洲新灣區相關活動及周邊觀光遊客需求，重新新建「新光公有停車場」，現在已經全區開放民眾停車，可提供大型車停車格位69格、小型車停車格位911格及機車578格。

亞洲新灣區有龐大停車需求，交通局去年將「新光公有停車場」北區新建完成供停放443輛小型車及578輛機車；今年再新建南區大型車停車格位69格、小型車468格，目前已完成全區整建，開放民眾停車，將有助於提高當地停車供給。

交通局表示，「新光公有停車場」位於高雄展覽館及新光公園旁，假日及展期停車需求高。為提供參展及觀光民眾良好停車環境，提升民眾的生活品質，並增加停車空間，經重新規劃全區場域新建停車場使用，提供良好停車品質。

原文網址: 活化閒置土地　亞洲新灣區「有位停」！ | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/116206282183.html

新竹市由於腹地不大，停車位總是一位難求。新竹市長林智堅利用熱門景點附近的閒置土地，再增加三座停車場、一千七百個停車位。其中鬧區的東光停車場和民權路停車場，提供動物園和新竹公園停車；民權路停車場則提供附近住戶和民眾洽公購物之用。至於新竹漁港停車場，則是讓遊客前往南寮風景區景點停車之用。

新竹市長林智堅指出，每當假日，新竹公園、動物園、巨城購物中心周邊停車位總是一位難求，市府盤點熱門景點附近的閒置土地，新設三座停車場，分別是「東光停車場」、「民權路停車場」、「新竹漁港南側停車場」，共提供約一千七百個停車位，民眾旅遊找車位更方便。目前東光停車場、新竹漁港南側停車場都已啟用，「民權路停車場」預計在三月底完工，後續將開放使用。

資料來源：https://www.bcc.com.tw/newsView.5567462

林智堅表示，新竹市是全國平均年齡最輕城市，年輕移入家庭多，人口持續正成長，多種因素拉高新竹市汽車持有率，自2014年至去年，汽車數量從原來的十四萬輛成長至十六萬輛，停車需求也日益增加。三個大型停車場都是活化土地再利用，除了方便附近居民使用之外，外地遊客購物或遊玩，也不會因為停車位不足而壞了遊興。

市府交通處表示，在新竹公園、動物園周邊的「東光停車場」，位於公園路216巷內，步行到新竹公園只要四分鐘，民眾到動物園、新竹花市更方便。巨城購物中心附近的「民權路停車場」，步行進入巨城只要兩分鐘。另外「新竹漁港南側停車場」則位於熱門景點南寮魚鱗天梯、十七公里海岸線周邊，除了方便遊客停車之外，未來市府辦大型活動，也有足夠的停車位。

一名網友在論壇「mobile 01」PO文發問，最近外出意外發現許多空地都紛紛改建為停車場，因此好奇詢問原因；沒想到竟意外釣出地主分享真實經驗，表示空地不整理，三不五時就會遇到有人亂丟垃圾，自從改建停車場後，「現在最大的煩惱只剩有時會有人白嫖(停車不付錢)！」

原po在論壇中好奇發問,表示最近外出經過許多地方,卻發現原本空著無用的空地紛紛蓋起了停車場,甚至有些停車場的位置根本就不太會有人去停,好奇地主選擇停車場、而不另做其他用途的原因是否與法規有關,「還有些停車場蓋好幾年以後,搖身一變突然就蓋起大樓了!」 原po的疑問曝光後立即引起網友討論,紛紛解惑「這叫養地,是台灣近30年的經濟奇蹟」、「停車場可以收停車費或租金費用,且蓋的成本不高,所以很多人蓋」、「空地改建停車場開放滿一年,台北市還有容積獎勵」、「這個叫養地,停車場、釣蝦場、婚宴會館,這種有一定土地面積的做個幾年生意,有沒有賺錢不知道,但是土地賣掉都是用億計算的」、「養地cp值最高的當然是停車場,費用只有整地、鋪柏油畫線跟設備,空地放著有空地稅,搞不好還被當成免費停車場,被亂丟垃圾還會有環保局開單!」 此外,該則po文還意外釣出地主現身分享經驗,「別人的原因我不知道,但是我是因為那時還沒規劃到土地要做什麼用,圍起來又怕別人在裡面亂,到時候更麻煩,加上地不大,最後就做停車場,開放式空地不整平三不五時會有人亂丟垃圾,停車場雖然也要繳稅,但跟空地稅比起來、加上整地的費用,算起來差不多,現在最大的煩惱只剩有時候會有人白嫖(停車不付錢)!」

資料來源：https://house.ettoday.net/news/2047133?fbclid=IwAR24TDlvYMxKNFHQ1ZhnRhnEONylQM5udisO6h7cVrrWZS687_H0eT9zGc8

儘管去年央行祭出土地融資限貸令，但禁令實施迄今，土地行情仍居高不下，甚至頻頻突破天花板。因此建商疾呼，土地占房價成本結構達七成以上，加上營建工、料雙漲，「其實建商才是最大苦主！」而房價要跌更難。 　

戴德梁行統計，今年以來不少土地交易案件都創下區域新高，顯示建商、買家對於土地需求強烈，土地市場熱度幾乎未受疫情影響。 　

台北市方面，華固建設近期以每坪260萬元價格，買下士北科住宅土地，刷新區域單價新高紀錄。新北市也出現高價搶地現象，興富發建設上半年以85.27億元買下新莊副都心商業土地，此交易不僅是新莊副都心單筆交易總價的新高，也是新北市土地交易總價的新紀錄；另外三重也相當熱門，國泰建設以33.95億元、每坪171萬元的價格，買下三重住宅土地，改寫區域單價新紀錄。 　

今年土地市場最熱鬧的戰區則在台中，不論價、量表現都令人驚豔。其中台中水湳經貿園區的商業土地，以總價72億元、每坪單價280萬元，改寫區域最高總價、最高單價紀錄，市場傳出買家為由鉅建設大股東，坐上「水湳地王」寶座。 　

另外，台中高鐵特定區的商業土地以總價44.2億元、每坪單價96萬元，雙雙創下該區域總價及單價的新高紀錄。台中七期更是指標，近期興富發集團的齊裕營造，以每坪282萬元的價格取得台中七期南側住宅土地，改寫區域單價新紀錄。 　

至於高雄也有新亮點，達麗建設扮演領頭羊角色，7月間砸下9.5億元，買下橋新三路近橋新七路1,805.59坪商二土地，每坪高達52.61萬元；緊接著又以16.89億元成功標下台糖橋頭新市鎮3,440坪土地，每坪達49.09萬元，雙雙改寫新市鎮商業區、住宅區土地的新天價紀錄，坐擁「雙地王」。 　

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，儘管去年底央行限縮土地融資成數，但對於資金雄厚的大型建商來說，持續購地的腳步並不會減緩，但態度更趨謹慎，看準優質投資標的才會下手。但對財務槓桿過大、規模較小的建商來說，就會面臨購地資金緊俏的窘境，預期在央行限縮土地融資成數措施期間，將「大者恆大」。 　

建商表示，近幾年除營建缺工、建材成本快速飆漲之外，土地成本更是逐年攀升不回頭，甚至北中南都有不少土地成交行情已突破天花板，由於土地占房價成本結構大約七到八成之多，土地成本降不下來，房價要跌也難。

資料來源：https://ctee.com.tw/news/real-estate/506217.html

過去曾有納稅義務人利用土增稅與房地合一稅之間的稅率差異，在土地漲價總數額上「動手腳」，藉此避稅，不過房地合一2.0上路後，此路已不通，財政部限制土地漲價總數額僅能按公告現值計算，超過部分的土增稅才能以費用減除，關起這扇避稅巧門。

出售不動產牽涉到土增稅及房地合一稅，其中在房地合一稅制設計上，為避免重複課稅，在計算課稅所得時，可減除土增稅稅基，也就是土地漲價總數額。

現行土地稅法規定，在計算土地漲價總數額時，可選擇按「公告現值」或「申報現值」來計算，財政部發現，過去曾有交易雙方透過約定較高申報移轉現值，來提高土地漲價總數額，雖然會使土增稅增加，但同時也讓房地合一稅負擔大降，因此財部在房地合一2.0修法中也出手防堵。

舉例而言，甲君出售適用房地合一制房屋，持有一年就出售，成交價100萬元，取得成本60萬元，出售時公告土地現值為40萬元，申報現值為80萬元，前次移轉現值為40萬元。

若甲君以申報現值減除前次移轉現值來計算漲價總數額為40萬元，土增稅率以10%計，需繳納4萬元；房地合一稅方面，依據2.0規定，僅能以公告現值計算漲價總數額，此案為0，而多繳的4萬元土增稅才可減除，因此仍應繳納16.2萬元房地合一稅。〔（100萬元-60萬元-0-4萬）x45%〕

資料來源：https://money.udn.com/money/story/6710/5634618

內政部長徐國勇今天說，必要的、法律規定的公設比可能20%左右，過去地下室是防空避難室，大家都要分擔，現在情況不一樣，變停車場後沒車位的人也要分擔，是否不合理，會進行檢討。

內政部次長花敬群日前表示，大樓中停車場中的車格、車道，應由購買車位的人共同持分，「不希望停車場的樓地板，賣樓上的公設價格」，修法可解決無謂的虛坪狀況。媒體報導，內政部5月前會確定最終版本，送行政院審查。

立法院內政委員會今天邀徐國勇、營建署長吳欣修等人列席，專題報告「工地主任管理機制」暨「營建工程之設計監造及營建管理」等，並備詢。

徐國勇會前受訪時表示，公設比有一些是必要的，像是樓梯、電梯、消防設施不能沒有，是法律規定的；至於有一些獎勵容積部分，或是地下停車場，因為以前都是防空避難室，大家都要分擔，現在情況有點不一樣，有些人沒買車位，但防空避難室又變車位，沒車位的人也要負擔這些部分。

徐國勇說，這樣的情況是不是不合理，內政部會進行檢討，希望合理化，必要的、法律規定的公共設施比例，可能20%左右，這是沒辦法迴避的；但是如果是奢侈性的一直加上去，是不是會造成購屋者用不到，會做相關檢討。

另外，媒體詢問，屏東發生假車禍擄人案，有立委認為跟騷法立法進度太落後。徐國勇說，跟騷法立法院正在審議，行政院也正在審核中，內政部會跟政務委員說，如果審核速度可以加快的話，就盡快送到立法院。

文章來源：https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104120030.aspx?fbclid=IwAR1AytCrQnS8AWQXHCWO5L93XJk_OnndmlMBCGgCr16Tqvk6u1TgRYmXtE4

您可曾想過，停車位有沒有土地持分的差別嗎？車位不配土地持分新制，原是立意良善的政策，為何上路後竟成為亂源？

行政院消保處於去年十二月宣布，為了配合《民法》第七九九條第四項修正，已審查完成「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，全案經內政部公告後即刻施行，往後預售屋停車位將計入「共用部分」，且不分配土地持分。

限專有部份　能分配土地

要理解停車位不能分配土地一事，就要先暸解登記制度。台灣登記制度中，建築物登記可分為主建物、附屬建物，以及共用部分；主建物就是室內面積如客廳、廚房，附屬建物如陽台、雨遮，而共用部分俗稱「公設」，區分為「大公」、「小公」。

主建物和附屬建物都屬於「專有部分」，指的是住戶自己可以獨立使用的空間。至於「共用部分」，則是社區住戶共用的空間。

消保處解釋，依《民法》第七百九十九條第四項規定，建築物「專有部分」才能分配土地持分，並按其面積去計算土地持分比例。但預售屋買賣契約中的停車位，是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共用部分」，是為了合乎《民法》規範。未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

消保處修法後，內政部旋即公告於今年元月起實施。雖然消保處修法師出有名，但卻出現解釋不清與倉促上路等兩大爭議。

車位有三種　僅一種有變

首先，消保處指預售屋停車位都不能分配土地，這樣的說法易引起誤會。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位（以下簡稱法車）、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，所以可以單獨買賣。

中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明說：「嚴格來講，此次修法僅規定『法定車位』不能分配土地持分。但若是『增設車位』、或是舊建照的『獎勵車位』則不受影響，依然可以分配土地持分。」

停車位新制　爆五大疑慮

于俊明指出，消保處修法立意良善，但硬性規定所有法車通通計入共用部分，反而會產生以下五大疑慮。

第一、共用持分已分算在每一戶房價內，若有建商針對特定車位再賣一次專用權，會形成「一物兩賣」的爭議。

第二、車位計入共用部分的專用權，需由所有所權會議決議載明於規約，但實務上社區住戶難有共識，易惹糾紛，使用上缺乏安定性。舉例來說，一個社區車位五十個都是法車並計入共用部分，而五十個車位座落於Ｂ１到Ｂ３，如果住戶用挑選或指派方式，分到較下層、較差的車位的住戶肯定會不滿，住戶間容易吵架。如果用抽籤的方式雖然公平，每隔一段時間重抽籤又得大風吹，車位換來換去不固定徒增麻煩。

第三、並非每個消費者買房子都會買車位，如果不買車位而車位計入大公，這種情況下公設比就有灌水之嫌。因此，法車計入小公是比較公允的作法，但不見得每個業者都會按部就班。

第四、就算把法車計入小公，業者在預售階段不能預知哪一個客戶要買法車、買幾個法車，連消費者自己可能也搞不懂，所以業者必需採取「預先規劃、個別洽談」的方式來確認買方的需求。之後，業者還得在建物所有權第一次登記時，安排於共有部分附表，以免日後衍生爭議。

第五、即使業者在第一次登記時把共有部份附表都安排妥當，但在移轉登記前，可能會有部份買方解約退戶，以及成屋後另有買方欲加購車位等問題。更有甚者，法車若沒賣完，建商將有庫存待售與移轉等問題，在作業上會增添許多困擾。

早買有土地　晚買稅較輕

法車通通計入共用部分影響廣泛，除了上述五大問題之外，倉促公告上路、缺乏合宜的時間劃分更造成全台大亂。

由於內政部公告，自今年元月一日起即刻實施，要求所有預售屋建案契約須符合新版的預售屋買賣契約範本。不過，這種作法卻被批評忽略現實面的考量。

批評者指出，法車修法元月強硬上路，那麼「賣到一半的預售案怎麼辦？」如果同一個預售屋建案去年的買方適用舊制、法車配有土地持分，而今年的買方適用新制、法車沒有土地持分，出現「一樓兩制」的荒唐狀況。

于俊明直言，早買的人適用舊制，買多個車位的地價稅稍高，而晚買的人因車位無土地持分，車位部份不用負擔地價稅。雖然稅金差異不會太大，但仍造成稅負上的不公平。

中央竟甩鍋　恐治絲益棼

現在買方算盤打得精，不管是土地持分的有無，或是稅負的輕重，都可能與業者斤斤計較。倘若業者遵照中央法令，前後腳賣出的車位土地持分不同該如何處理？

針對這個問題，內政部內政司不動產交易科回答：「業者自行調整、各自表述！」不動產交易科官員表示，過去法車所配的土地持分很小，通常只有萬分之幾，有沒有配土地影響不大，修法是為了符合《民法》規範，公告實施後預售屋建案必須改用新的契約範本。

至於預售屋法車有無分配土地持分、形成「一樓兩制」可能造成購屋糾紛一事，不動產交易科官員竟稱：「就過渡時期嘛，不然能怎樣？」

消基會房屋委員會召集人張欣民認為，消保處修法在法理上站得住腳，但新制上路實施沒有切出一個明確、合適的時間點，這部份就比較不適當。

消息人士透露，其實在修法過程中和定案之後，都有人建議中央應以申請建照送件日期或建照取得日期，作為新制實施的時間分水嶺。唯中央部會置若罔聞，堅持在元月起即刻實施。

雙北尋解套　降低衝擊面

不過，地方政府為了減少消費爭議，比較傾向把建照取得日期作為新、舊制的分野。

新北市地政局地籍科長黃雅萍指出，經過局內研議後，新制適用對象為今年三月十一日起取得建照的預售屋案，此前取得建照、或者銷售中的建案仍可適用舊制。

據悉，目前台北市與新北市都決定以建照取得日期作為實施新制的基準，以期降低衝擊與消費糾紛。預料雙北市實施後，其他各地方縣市大多會跟進，但每個縣市訂定的建照取得日期不一，業者和消費者都要特別留意。

海悅國際總經理王俊傑說：「基本上我們都照法令來，政府怎麼規定，我們就怎麼做。台北市確定是公布以建照取得日為準，對銷售中的建案尚未構成影響。不過，我們都已超前布署，作好準備工作；若跟消費者講清楚的話，應該不會有太大的問題。」

信義代銷協理楊國昌則表示，目前還沒有接到消費者詢問相關問題，畢竟法車有沒有土地持分是比較專業性的議題，多數買方不會特別在意。但如果有買方詢問的話，就會告知與解釋法令的變革。

另外，法車不能分配土地持分後，是否會提高貸款的難度？銀行業者多表示，法車大多跟隨房屋買賣移轉，因此鑑價時仍會以總體價值的角度去估，目前並不會修正估價，也不至於影響到貸款。

想正本清源　應徹底革新

整體而言，法車不配土地持分政策有利有弊；不管如何，畢竟新制實施既成事實，業者與消費者都只能接受。

雖然消保處聲稱，法車不配土地持分後，所有權人就不能當釘子戶，有利推動都更。但于俊明認為，「釘子戶之所以成為釘子戶，是因為有心而為之，法車有沒有土地持分並非箇中關鍵！」

于俊明更主張，法車在市場上屬於具有經濟價值的交易客體，但卻被強制作為公設登記；而增設停車位卻可以登記為專有、具備權狀，可以獨立買賣與設定抵押。從車位獨立使用的角度來看，上述狀況並不適合。而解決問題的根本之道，應該將停車空間都能改為專有部分，讓「有」與「用」合一，處分設押獨立、財產權明確、稅捐負擔公平，以及將來都更改建時權利價值清清楚楚，才是制度該正本清源的地方。

本文摘自2021年2月5日出刊之《住展雜誌》464期專題報導

民眾近期有購屋計畫，也打算買停車位的話，要注意了。行政院消保處修正「預售屋買賣定型化契約」，取消停車位「土地持分」，未來如果都更，土地持分將不納入計算，預計明年元旦起上路。

一般大樓住宅，地下停車場， 謄本登記為「共有部分」，屬於不得與建築分開買賣的法定停車位，買賣對象也僅限同棟大樓住戶，不過以往車位坪數，土地持分約可分配到0.5到1坪。但行政院消保處表示，為配合民法第799條第4項，修正預售屋買賣定型化契約，應記載及不得記載事項部分規定，從明年元旦起，正式取消預售屋停車位土地持分。

有民眾認為：「我覺得這樣子比較公平比較合理，也不會造成大家產權糾紛。」、「買停車位也是得花錢去買，如果不納入土地持分，我是覺得比較不合理。」

內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，以及附屬建物像是陽台、屋簷、雨遮等面積去計算比例。修正後預售屋買賣契約中停車位，是屬「約定專用」，即使多購買停車位，也不會分配到較多土地持分，預計明年元旦起上路。

內政部地政司副司長林家正說明：「公共設施裡面的停車位不會有獨立的權狀，就是我們這次要修的，不可以基地持分，都更的時候不會有額外的那個基地持分。」

不動產業者表示，目前大樓停車位，分法定、增設及獎勵車位3種名目，對於預售屋銷售價格差別都不大，不會有人特別計算車位所佔土地坪數，所以對預售屋市場影響不大。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出：「因為法不溯及既往的關係，建照已經送審的一些個案的話，那它可能在未來也大概是會沿襲舊制。」

內政部地政司表示，未來地方政府地政單位，每年都會進行查核，如果建商違反規定，將依《消保法》第56條之1，限期改正，屆期不改就會開罰，3萬到50萬元以下，可連續罰到改正為止。

新冠肺炎疫情持續延燒，全球消費龍頭的美、歐、日的市場活力未見恢復，反觀台灣管控得宜，除了邊境未完全解封，影響觀光旅遊市場外，其他生產、交易、消費、就學都一如往常，不動產市場表現更是強勁。北市上半年的建物買賣移轉棟數年增2％、桃園大增13％，土地市場更是大熱。
據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計，上半年全台土地成交加上地上權標售金額創歷史紀錄，達1799億，較次高的去年還增加28％，光是半年的成績就完勝2013到2017年的各年紀錄。進一步分析，有6大需求點燃土地投資的雄心。

首先、大陸禁排令、陸美貿易戰、疫情封城，一連串非經濟因素引導台商供應鏈、資金重置。尤其去年政府推動回台投資3大方案，吸引兆元投資規模準備落腳，後續的設廠、新聚落編隊、安頓身家等需求，都活絡土地交易。

第2、全球避稅、境外資金回流，堆高投資能量。去年立法的境外資金專法，再加上全球追稅的大勢所趨，加速千億匯回台灣，也間接強化企業、個人投資及置產的需求。

第3、全球金融市場一夕數變，資金避險需要去處。證期局公布，到今年6月底，共有98檔國際債券提前贖回，贖回總金額約新台幣9133億元，不僅是去年同期的32倍，更是歷年新高，全年贖回金額恐破兆元。土地的保值特性往往最符合這類投資人偏好。

第4、土地是原料，產品可塑性、開發彈性最大。市場風潮、疫情衝擊帶動產品進化，不管是共享辦公室、智慧物流、無接觸零售、遠距醫療、機器人旅館等創新產品勢將重塑市場價值。能超前部屬、自建自營，最符合壽險、建商、投資機構胃口，因此土地絕對比現有物件有吸引力。

第5、終端市場的剛性需求旺盛。除住宅交易回溫、推案市場又重回兆元榮景外，商用市場投資獲利可期。瑞普萊坊統計去年台北市A辦租金漲幅為2.7％，今年不畏疫情干擾，第2季的月租金續漲至每坪2835元，年增幅1.7％。穩定上揚的租金走勢，給了投資人進場搶原料的定心丸。

最後、供需失衡、誘使投資人大膽補進土地庫存。台北市A辦第2季空置率下降至3.16％的新低，且除了現況的商辦庫存不足外，之前轉用作豪宅、旅館，及都更、危老的改建潮，更深化供不應求。
投資人的財務、經營、避險、創價、資產配置能力差異大，建議買方不要被資金熱潮沖昏頭，要謹慎重估投資、進場的核心價值。

文章來源：https://ctee.com.tw/house/housinginvest/322126.html

地上權是指利用他人持有之土地進行營造建築物或工作物、使用而取得的一種權利，建物所有權不得進行銷售或預售。地上物如為住宅，購買者僅取得地上權存續期 間的「租賃權」或「房屋所有權」，一般為40至50年，「租賃權」屋主僅取得使用權，房屋所有權則交付信託機構所有，購屋者僅取得「房屋使用憑證」。 

雖取得房屋時，購買人得是以低於市場房價之價格購得房屋，但於使用權期限屆滿時，一定得依契約約定放棄房屋使用權，此種辦理方式最著名之範例為交九台北轉 運站的京站酒店式公寓住宅。反之，「房屋所有權」之地上權住宅可取得房屋所有權，且受到民法保護，在地上權設定期限到期時，土地所有權人應按建物時價，補 償房屋所有權人，或得於雙方約定後，延長地上權期限。 

全台最高的台北101大樓是一個典型地上權代表，民國86年由宏國建設、中聯信託、中華開發、新光人壽、國泰人壽、和信集團等企業組成的團隊，以206億 6千6百萬元的價格，拿下101大樓地上開發權，是台北市政府主導辦理的BOT標案中，最為成功且知名度最高者；而101大樓設定地上權，約定存續期間為 民國86年至156年共計70年，地租以當期公告地價按年息百分之二計收，興建期間減半，地租額隨同公告地租調整，未經土地所有權人同意，不得作地上權之 轉讓、抵押、分租或分割，也不得設定擔保物權或其他負擔，等到地上權消滅後，地上物將無償移轉為台北市政府所有。

資料來源：奇摩房地產

富爸爸富媽媽說：「 投資土地與炒作土地是不同的，希望大家購買賣土地的目的是為了貢獻社會，而不是為了一己之私、貪圖暴利、坐享不勞而獲，而變成是社會的一個搗亂份子。」 

富爸爸富媽媽說：「 土地，土地是大家的土地。地球，地球是大家的地球。所以我們要好好的利用土地，也要好好的保護地球。」

買賣土地要小心，有許多你不知道的陷阱在那裡。

做土地開發商，你會碰到的各式各樣的問題會很多很多，所以你一定要找對一群真正的專家來協助你。


文章來源：http://www.kings.tw/index.php?m=ne&c=kn&artId=202

尤其是台灣的房地產，目前已進入供過於求的大環境中，要靠純買賣之間獲取利潤的機會，已大幅降低，此時他們應該將注意力，放在什麼標的上呢？ 

在台灣地區，白手興家，成為建設公司老闆的人，至少有九成是由從事土地買賣（俗稱土地開發）開始的；在世界百大首富中，也至少有百分之六十是從事和土地買賣相關的事業。類似的資料足以說明，如果要快速致富，又要追求獲利率高的投資，投資土地買賣自然是首選之一。

土地買賣的風險

土地買賣基本上是沒有風險的─如果時間夠長。因為土地基本上和所有投資人所了解的投資標的不同，它不但稀有而且是不會折舊的。因此，隨著時間愈長，它的優勢就會愈明顯。這也是我們看到許多地主，不論其所擁有的土地有多麼複雜的問題，只要時間夠長，所有的問題都會迎刃而解，同時也會獲得極大的利益。

除此之外，我國政府目前尚有許多對以土地抵稅以及土地買賣收入不必列入所得稅的規定，這些都使得投資土地的風險，更加降低。

事實上，投資土地只存在有一個時間壓力問題，如果投資者希望愈早獲利了結，則對土地的相關技術性問題︱如產權、性質、形狀、使用、價格（條件）等，就愈要賦予較大的關心，如果對這些技術性的問題，了解的愈清楚，投資者即可愈早獲利，快速回收。

有許多房地產投資者，往往因一塊土地的順利開發完成，即可以一輩子吃喝不盡；也有因一塊土地判斷錯誤，而慘遭套牢，公司關門（準備長期抗戰）。這些都是因為在時間壓力之下，對技術性問題的掌握能力不足所造成。但即使如此，只是將解決問題的時間拉長而已，並不會像投資其他商品般的血本無歸。

當我們了解了投資土地是如此的高獲利卻又低風險，就可以知道，為什麼在目前房地產市場明顯供過於求，各種房屋的價格不易大幅提高的同時；對於政府將許多清理完成的土地，拿到市場上公開投標時，其標出價格往往都出人意外的屢創新高，就不會感到奇怪了。

目前外資進入台灣，大量購買整幢的資產（如旅館、辦公室︰︰等），其真正投資重點，即在持有一塊產權完整的土地。同時，因在買賣之間尚可有租金收入（以抵抗時間壓力），這種穩賺不賠的生意，以國際投資者而言，自然是趨之若鶩的，只可惜台灣的投資者卻缺乏類似眼光，只能看人賺錢。

但對目前尚無收益能力的土地，外資是還不願意進入該市場的，因為一方面目前並無收益，會增加其執行人的績效風險；另一原因是因土地投資是極為地方性（localized）的經濟活動，其技術性問題較為複雜，外國人及其買辦，在這個市場中是沒有相對優勢的。

因此，相對於台灣的房地產投資者而言，這個市場就是一個機會，如果能夠克服技術性的障礙，就是一個競爭性不大，獲利性高，與風險性低的投資標的。再加上目前的利率水準又是歷史上的低點，這種投資機會，是極為難得的。 

六點投資的技術性

一、產權要完整

一般而言，產權有兩個重點，一個是產權是誰的（所有權）？是單獨擁有還是多人擁有？他是否還活著？或是否仍有法律上的行使權利能力（例如：非禁治產人）？另一個重點是產權是否有瑕疵？有沒有被別人限制權力的行使？（例如：有無被設定抵押權？有無被設定地上權？有無被假扣押？有無被假處分？有無被查封？） 

如果都沒有上述的情況，就是一塊產權清楚的土地。這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一個合格代書檢查一遍，即可完全了解。

二、性質要清楚

土地之所以有價值，是因為可以被建商用做蓋房子的原料，如果能蓋愈多的房子，原料價值就會愈高，因此，對於這個原料的性質自然必須清楚。基本上，此類性質有三個重點： 

１是否可以蓋房屋（建築）？有些土地太小或是形狀太差，或是沒有鄰接建築線，都無法蓋房屋，勢必會影響土地的價值。當然如果鄰地蓋房子非要你的地不可，那又是另一種價值的創造了。 

可以蓋多少房屋？根據都市計劃，每一塊土地都有可蓋多少面積的規定（俗稱容積率），不但工業區、商業區、住宅區有分別，同一種使用區內也有不同的規定，再加上目前流行「特定區」計畫，例如信義計畫區、大直重劃區，木柵重劃區，都有不同的特殊規定，這些規定，對於一塊土地能蓋多少房屋，都有清楚說明。但是，除了都市計劃的規定，還有一些建築相關法令的規定，可以增加蓋房屋的面積。例如：開放空間獎勵、停車獎勵、都市更新獎勵、容積移轉的獎勵……等。類似的獎勵，也都會影響可蓋房屋的多寡。當然也會有些限制，就不細表了。

容積是否用得完？各種相關法令雖然規定可以蓋多少房屋，可是往往會受限於土地實際的大小、形狀、深度，而不一定用得完，如果容積用不完，當然也會影響土地的投資價值。例如：有些土地太淺，或無法面臨較寬的道路，都會使得容積有用不完的情形。

上述的問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一位合格的建築師調查一下，即可完全了解。

三、稅賦要了解

土地買賣所得和上市公司股票交易所得，是目前我國所得稅系統中，僅有的二種尚不必納入綜合所得稅中合併申報的所得，但後者是有應徵收的法令規定，只是政府在選擇實施的時間而已；而土地買賣則是依據土地法的規定，只要繳交土地增值稅後，即可不必另繳所得稅。因此，未來在台灣，可能成為唯一能與所得稅脫鉤的所得項目，這點也可再一次的證明，投資土地的獨特性。也因為買賣土地只要繳交土地增值稅，因此對於土地增值稅的諸多減免規定，就成為土地投資者必須加以了解的事。

例如：雖然土地增值稅率目前有分三級：二十％、三十％、四十％，但每個人一生中可選擇一次採用十％的優惠辦法；以及重劃後第一次移轉可以減徵四十％；被政府徵收可以全免；對於改良土地的相關投入費用，亦可列為成本，扣除不計，以減少繳納的土地增值稅；持有土地時間夠長者，亦有減徵的規定……。類似的規定，都可以大幅減少稅賦的支出，而增加投資者的獲利，這些都是從事土地投資的人，不可不知道的事。

這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一位合格的會計師請教一下，則所有問題自然可以迎刃而解。 

四、條件要判斷

任何投資的購買價格，都是影響獲利的最主要因素之一，對土地投資而言，依據投資方式的不同，會有兩種機會：一是「買斷」；一是「合作」（包括合建）。前者總獲利額較高，後者的投資報酬率較高。這是土地投資的另一種獨特性。 

至於條件的判斷，基本上會有三種方法：一是市場比較法；二是成本推算法；三是收益還原化法。不論是採用那一種方法，其實都只是價格的參考罷了，類似的資訊只要請一位合格的房地產經紀人或是土地估價師，即可快速提供價格的參考資料。

可是這些專家評估出來的價格，通常還是買不到土地。因此，對一個土地投資人而言，他的最大價值即在此處！他必經依據所有專家提供的資訊，下定一個「購買條件」決心，因為「購買條件」才是土地投資成敗的真正關鍵。在土地投資市場中，我們常看到，愈是自認為專業的人，或是計算得愈精的人，往往賺不到錢，反而是某些較外行的人，憑著膽子大，快速下決心，結果往往能跌破許多人的眼鏡，賺了大錢。

五、合約要安全

投資人不論進行那一類投資，總希望有份合約做為保障，就土地投資合約而言，大約可分為二種：一種是買賣合約；一種是合作（包括合建）合約。但不論是那種合約，都與其他投資商品的合約有很大的不同，最大的差別有二點： 

第一點是「實質大於形式」。

根據我國的「土地登記規則」規定，所有的房地產（包括土地及建築物），是採取絕對登記主義，也就是說，登記是誰的，就是誰的。可是房地產交易又是將所有權，由一方移轉到另一方的「一段過程」，目前台灣又無類似美國的保障機制（Escrow），故風險性會比較高。因此，在交易過程中取得實質性的保障，才是可以真正減少這種風險的有效方法。 

一份好的合約不是用來打官司的，而是在於避免訴訟的發生，因此在簽訂合約時，有些能夠協助避免訴訟的工具（如：開立本票、設定抵押權、信託登記……等）都是必須加以注意的實質性方法，這些工具的取得遠比形式性的條文要重要得多。 

另一個不同點是：「全面大於片面」。

由於我國的房地產是採取絕對登記主義，所有權人的產權是被絕對保障的。因此，對於所要購買的標的或是合作的對象，只要有一點不完整，就可能被套牢，故對其全面性的權利範圍，就必須有非常清楚的了解。

例如，所有權人是否有全部的代表性？代表權數是否足夠？所欲購買的土地產權是否完整？是否有其他權利設定在產權之上？是否有地上物？地上物的處理權利與方式是否清楚（例如：是否有三七五租約）？各項稅賦的分擔是否清楚？甚至所購買土地的面積與實際土地大小是否相符？（通常需要鑑界），這些會影響土地利用價值的全面性問題，遠比片面性的條文規範要重要的多。這些問題看起來複雜，其實沒有那麼困難，如果覺得麻煩，可以找一位合格律師檢查一遍，即可充分了解。

六、實戰要經驗

土地買賣聽起來容易，其實土地的種類卻是極為複雜的，例如：依其所有權的區分，除了私有土地外，還有國有土地、省有土地、祭祀公業土地、神明會土地、財團法人（如學校）土地、水利會土地……；如依其使用性質分類，則可以有住宅用地、商業用地、工業用地、市場用地、機關用地、公共設施用地、農地、墓地……等。

如依其位置分類，又可以有都市更新區土地、特定區土地、山坡地、非都市土地︰︰等，對於這麼多種土地，其個別所受到的規範與使用方式都不相同，導致發展潛力也不相同。因此，在開發方法上，自然會產生許多差異。

例如，地上權的解除方法、土地法三十四條之一的運用方法、都市更新方法、畸零土地的開發方法、公有地申購辦法……，這些方法每一項都可以發展成一本以上的專書，也都是可以順利取得土地，以及獲得較高報酬的重要方法。

關於這一部分的複雜問題，當然就很少有合格的人可以請教了，較好的方法是找一家專業的上市建設公司協助諮詢，應可減少很多麻煩。

土地投資有六大要訣，分別可以用到合格的代書、建築師、會計師、土地估價師、房地產經紀人、律師，以及上市的建設公司，可見其複雜性顯然是存在的，但這也是一般人（包括外資）不容易快速進入，加入競爭的重要原因。

土地投資的獲利性高以及風險性低，是最吸引人的地方，如果想進行房地產投資，土地市場是無法不列入考慮的範圍。因此，如何透過專業知識，順利進入此一市場，顯然是每一位優秀投資者的重要功課。

文章來源：http://www.kings.tw/index.php?m=ne&c=kn&artId=205